L’estinzione del mutuo, mediante il suo pagamento, risolve il contratto esistente tra la banca ed il mutuatario. È prassi che l’istituto di credito, a garanzia del prestito, richieda l’iscrizione ipotecaria su un bene immobile. Questa però, a differenza del mutuo non si estingue automaticamente e bisogna effettuare la cancellazione di ipoteca.
Compito del notaio
Il notaio, in questo caso, avrà il compito di verificare:
- Titolo di provenienza dell’immobile. Un atto che attribuisce la titolarità di un immobile in capo ad uno specifico soggetto. Questo è presente nel contratto di mutuo.
- Nota di iscrizione ipotecaria. Si tratta di un documento, ormai redatto su di un supporto informatico tramite appositi software, che contiene tutte le informazioni necessarie a formalizzare l’iscrizione ipotecaria.
Il notaio, nello specifico, avrà il compito di verificare la congruenza tra questi due atti per evitare di commettere errori nella procedura di cancellazione di ipoteca.
Successivamente alla stipula dell’atto di assenso, il notaio potrà procedere alla cancellazione tramite l’Ufficio del Territorio di competenza. A questo verrà infatti presentato l’annotamento assieme ad una copia autenticata dell’atto di assenso sopra descritto.
Procedura di cancellazione di ipoteca
L’atto appena descritto, l’atto di assenso alla cancellazione di ipoteca, è unilaterale. Ciò comporta che il ruolo del notaio in questo caso è di autenticare il consenso alla cancellazione di ipoteca dell’istituto di credito erogatore del mutuo. Questo avviene successivamente all’estinzione del mutuo e comporta la cancellazione di ipoteca che era presente nei registri immobiliari.
Il compito svolto dal notaio, la comunicazione della cancellazione di ipoteca, viene svolto anche dalla banca alla conclusione del contratto. Bisogna però esser scrupolosi e controllare che l’iter seguito abbia avuto successo tramite apposite visure ai registri immobiliari.
Infatti, l’istituto di credito non può procedere nella massima libertà in questa pratica. Sono vietate le liberazioni parziali dell’immobile oggetto di ipoteca, le cancellazioni di ipoteche giudiziarie fino anche ad ipoteche che non siano correlate a mutui fondiari.
La cancellazione di ipoteca, pertanto, deve essere effettuata salvo una unica eccezione: il decorso di venti anni dall’iscrizione della stessa.
Utilità della cancellazione di ipoteca
Oltre ad essere un diritto del mutuatario la cancellazione di ipoteca è un atto che lo stesso ha interesse che venga esperito. L’ipoteca gravante su un immobile, infatti, preclude parzialmente il diritto di disporre del bene nei modi che il proprietario ritiene più opportuni.
La vendita dell’immobile ne è un esempio appropriato in quanto un eventuale acquirente potrebbe non voler finalizzare l’acquisto proprio a causa dell’ipoteca pendente. Ma il proprietario potrebbe accendere un nuovo mutuo presso un istituto di credito diverso dal precedente e necessitare dell’immobile libero da questa pendenza.
Aspetti fiscali
La normativa fiscale prevede due possibilità:
- Mutuo erogato tramite applicazione del DPR del 29 Settembre 1973. In questo caso la cancellazione di ipoteca comporta l’esenzione da imposte di bollo, di registro ed ipotecarie come stabilito dalla suddetta legge.
- Erogazione senza l’agevolazione dell’ex Legge 601/73. In questo caso la cancellazione non beneficia delle esenzioni suddette.
La procedura comporta dunque dei costi che sono a carico della parte che richiede la cancellazione di ipoteca.
Atto di assenso, le caratteristiche
La cancellazione di ipoteca può essere Totale, liberando quindi l’intero immobile dalla pendenza, oppure Parziale. In questo secondo caso solo una parte degli immobili verrà liberato. Affinché questa procedura venga esperita è necessaria una minuziosa descrizione catastale della porzione da liberare.
Il notaio, nella formalizzazione dell’atto di assenso avrà il compito di individuare il referente dell’istituto di credito. Quest’ultimo darà conferma dell’avvenuta estinzione del mutuo e darà l’assenso alla cancellazione di ipoteca. Nell’atto vengono riportate una serie di informazioni necessarie a garantire certezza che la cancellazione avverrà per l’immobile effettivamente beneficiario della procedura.
Perché affidarsi al notaio
Nel caso di cancellazione avvenuta tramite comunicazione bancaria la procedura rischia di non essere correttamente evasa. Infatti, l’istituto di credito, tramite lettera su carta intestata recapitata per posta, dichiara che il mutuo è stato saldato e l’ipoteca viene meno. Non sono da escludere poi pratiche truffaldine come firme non conformi o addirittura falsificazioni della stessa.
Diversamente il notaio avrà il compito di consegnare al cliente due atti:
- Atto di assenso alla cancellazione di ipoteca
- Copia dell’avvenuta cancellazione presso l’agenzia del territorio.
Questo scrupoloso controllo permette dunque di avere la certezza che la pratica sia stata esperita con successo e dunque di possedere un immobile libero da ipoteche. Affidarsi ad un notaio pertanto risulta la scelta migliore per evitare di correre rischi inutili che potrebbero ledere la consistenza del vostro patrimonio.
