Acquistare un immobile in fase di costruzione, al giorno d’oggi, è una pratica sempre più frequente. Tra gli aspetti che spesso impensieriscono maggiormente l’acquirente vi è la capacità del costruttore di portare a termine i lavori. Sebbene il costruttore rilasci numerose garanzie il dubbio sulla regolarità della fideiussione permane. Cosa fare allora? Affidarsi ad un notaio è la scelta migliore.
La regolarità della fideiussione è un aspetto fondamentale che serve a tutelare il compratore ed i versamenti effettuati al costruttore per permettere l’avanzamento dei lavori. Unitamente permette il rilascio della polizza postuma che permette di coprire eventuali danni o vizi sorti successivamente alla compravendita ed ha carattere decennale.
L’acquisto di immobili “sulla carta”, pertanto, diventa più sicuro grazie alle nuove misure introdotte a livello legislativo. Il Ddl 2681, art. 12 delega il Governo ad adottare misure tutelative a favore degli acquirenti, come disciplinato da legge 210/04 e dal Dlgs 122/2005.
Controlli del Notaio
Aspetto fondamentale su cui è intervenuto l’apparato legislativo italiano è il contratto preliminare di compravendita, che richiede da questo momento la redazione per atto pubblico oppure scrittura privata autenticata. Il notaio avrà quindi il dovere di controllare la legalità degli obblighi a cui il costruttore è tenuto ad adempiere:
- Regolarità della fideiussione. Deve avere un importo corrispondente al totale delle somme percepite dal costruttore fino all’avvenuto trasferimento della proprietà una volta conclusi i lavori (Dlgs 122/2005, art. 2).
- Polizza postuma. Una garanzia offerta all’acquirente, della durata di dieci anni, a tutela del suo investimento. Ha lo scopo di proteggerlo da eventuali vizi o danni materiali che l’immobile riporterà dal momento in cui viene trasferita la proprietà (Dlgs 122/2005, art. 4).
È doveroso precisare che l’inadempienza del costruttore a tali obblighi di legge implicherà la nullità relativa del contratto, pertanto sarà facoltà del compratore quella di recedere dallo stesso.
Tutela del compratore
Benché questi due obblighi fossero già previsti dalla disciplina, purtroppo, non sempre i costruttori si son dimostrati seri e professionali nel rispettarli. Questo atteggiamento ha comportato gravi pregiudizi economici per i compratori che in molteplici occasioni, fidandosi della parola del costruttore, hanno erroneamente sorvolato sul controllo meticoloso che solo un Notaio può effettuare. Una attenta analisi dunque avrebbe garantito una maggiore sicurezza ed evitato un danno economico non indifferente.
Si può intuire come l’impegno del legislatore fosse rivolto principalmente alla tutela della parte debole, l’acquirente. Egli è definito come colui che a fronte di un beneficio futuro, il godimento del bene immobile, si impegna in data anteriore al beneficio stesso ad effettuare dei pagamenti a favore del costruttore. Pertanto, a fronte di un investimento immediato attenderà la fine dei lavori per poter beneficiare dello stesso, elemento che lo rende “parte debole” nel contratto.
È proprio a tale scopo, dunque, che il Dlgs 122/2005 prevede la regolarità della fideiussione. Senza una regolare garanzia infatti il rischio insito nell’attività d’impresa svolta dal costruttore ricadrebbe sul futuro proprietario dell’immobile con la spiacevole conseguenza potenziale di perdere le somme versate.
Pertanto, la delega e la fiducia attribuite al Notaio rendono il contratto di compravendita più sicuro. Il ruolo di garante della legalità è rappresentativo di una maggiore tutela che deve essere dedicata all’acquirente e che tramite tale persona sarà sicuramente riconosciuta.
Il consiglio, in definitiva, è di non fidarsi mai di raccomandazioni verbali o di altisonanti nomi di imprese costruttrici che millantano qualità e professionalità ma di affidarsi ad un professionista in grado di valutare la rischiosità dell’investimento che decidete di sostenere. In questo modo eviterete spiacevoli sorprese e garantirete a voi stessi la tutela che meritate.
