La surroga del mutuo o più comunemente “portabilità del mutuo” è la fattispecie nella quale il mutuatario (debitore) decide di trasferire il suddetto da un istituto bancario ad un altro.
Il mutuatario pertanto decide di estinguere il proprio mutuo presso un istituto d’origine e trasferirlo, mediante nuovo contratto, presso uno che presenta condizioni migliori. Ciò implica che l’importo dovuto al nuovo istituto sarà uguale a quello richiesto per l’estinzione del contratto presso la banca d’origine.
Conseguentemente alla surroga non è necessaria la nuova iscrizione ipotecaria poiché il nuovo istituto bancario, sostanzialmente, subentra al primo. Verrà dunque effettuata una “voltura” mediante annotazione ipotecaria.
Tipologie e dettagli importanti
Come detto poc’anzi la surroga immobiliare può anche esser definita con il termine portabilità del mutuo. Possiamo riconoscerne due tipi a seconda che le parti nel contratto siano due piuttosto che tre:
Bilaterale, perfezionata attraverso due distinti atti notarili. Il primo prevede che l’atto presenti l’intervento del nuovo istituto bancario mutuante e del mutuatario che stipulano dunque un nuovo contratto di mutuo. L’atto seguente invece richiede l’intervento dell’istituto surrogato che rilascia una quietanza di estinzione del mutuo originariamente acceso presso lo stesso.
Trilaterale, perfezionata attraverso singolo atto notarile. In questo secondo caso intervengono nello stesso i due istituti, quello surrogato ed il nuovo mutuante, unitamente al mutuatario. Al suo interno vi si possono trovare: il nuovo contratto di mutuo definente le condizioni pattuite tra debitore e nuovo istituto di credito; il consenso alla surrogazione rilasciato dall’istituto surrogante; infine, similarmente al caso precedente, la quietanza di estinzione del mutuo acceso presso l’istituto d’origine.
La surroga immobiliare per il debitore non prevede costi. A carico suo non potranno ricadere, dunque, penali per l’estinzione del mutuo precedentemente aperto, costi di perizia o istruttoria o spese notarili. In questa fattispecie sono completamente a carico dell’istituto presso cui il mutuo è stato nuovamente acceso. Il termine massimo entro il quale gli atti notarili dovranno esser perfezionati è di trenta giorni che inizia a decorrere dal momento in cui vengono avviate le procedure interbancarie.
Il debitore però non è esente da obblighi. Questo, infatti, avrà l’obbligo di stipulare una polizza assicurativa che permetta di salvaguardare il bene concesso in garanzia da danni eventuali quali incendio, scoppio od eventi naturali. Pertanto, il mutuatario avrà due possibilità: inserire il nuovo istituto di credito nell’elenco dei beneficiari dell’originaria polizza stipulata o diversamente risolvere la stessa.
In questo secondo caso, inoltre, vi è la possibilità di chiedere il rimborso della parte di premio non goduta qualora fosse stato pagato in unica soluzione fermo restando che l’istituto detrarrà dalla somma spettante eventuali spese amministrative da sostenere per l’emissione del contratto ed il rimborso del premio.
Surroga del mutuo, onorario del notaio
Gli ultimi anni, come abbiamo avuto modo di vedere, sono stati segnati da un costante abbassamento dei tassi d’interesse. Di conseguenza un contratto di mutuo più remoto risulta poco conveniente o comunque meno favorevole rispetto ad uno più recente.
Ottenere condizioni più favorevoli oggi si rivela semplice poiché sono presenti diverse possibilità: la prima, offerta dalla banca dove il mutuo è stato originariamente accesso è la ricontrattazione. Questa consiste nella messa in discussione delle caratteristiche del mutuo stesso inerenti soprattutto i tassi d’interesse applicati. Non tutte le banche però si dimostrano propense a mettere in atto questa soluzione.
In aiuto dei mutuatari arriva dunque la seconda possibilità: la surroga del mutuo, a condizione però che non vengano effettuate modifiche né sul bene concesso a garanzia del mutuo, né sull’importo del mutuo stesso. Pertanto, si potrà liberamente agire su altri parametri quali la durata del mutuo o gli importi necessari alla stipula delle coperture assicurative.
Il motivo principale per cui la pratica viene attualmente utilizzata risiede nel Decreto Bersani che ha reso la stessa vantaggiosa per il cliente finale, il debitore, rendendola per lo stesso gratuita. Sarà quindi l’istituto bancario a scegliere la convenienza dell’affare e decidere se sostenere tutte le spese per effettuare il trasferimento del mutuo.
L’indubbio vantaggio nell’utilizzo della surroga del mutuo, dunque, risiede nella possibilità di ottenere un miglior tasso d’interesse che nel lungo periodo potrebbe comportare un risparmio notevole.
Quando surrogare il mutuo?
L’unico elemento necessario per poter effettuare la surroga è l’atto notarile, i cui costi saranno totalmente a carico dell’istituto che decide di accollarsi il mutuo. Il nuovo contratto dovrà necessariamente riportare la destinazione della somma mutuata che in questo caso specifico sarà l’acquisto di un nuovo immobile.
È importante sapere che l’istituto originario non potrà opporsi alla volontà del mutuatario ma potrà piuttosto concordare differenti condizioni contrattuali evitando il trasferimento del cliente presso un secondo istituto. Esistono poi contratti stipulati precedentemente all’entrata in vigore della suddetta legge Bersani che presentano delle clausole atte ad impedire il trasferimento del mutuo presso altri istituti. Queste sono da ritenersi nulle ma non vanno ad inficiare la validità del contratto stesso.
Funzionamento della surroga
Successivamente alla selezione del nuovo istituto di credito, questo avvierà la procedura necessaria al trasferimento del mutuo dando comunicazione alla banca di origine. Verranno pertanto richiesti i dati necessari al perfezionamento della procedura come l’importo del debito che il mutuatario deve ancora corrispondere. Questo sarà da considerarsi come il capitale erogato del nuovo contratto stipulato tra il debitore ed il nuovo istituto bancario.
È bene ricordare che il primo istituto non potrà opporsi alla scelta del cliente ed avrà l’obbligo, entro trenta giorni, di concedere il nulla osta per il passaggio. Qualora la banca non fornisse entro tale termine la documentazione necessaria sono previste diverse penali o sanzioni. Da questo momento, dunque, si procederà con il nuovo contratto di mutuo.
La convenienza di tale istituto, dunque, risiede nella gratuità in capo al mutuatario che dovrà sostenere solo un costo irrisorio di poche decine di euro per l’iscrizione di surrogazione nei registri immobiliari. Ne consegue dunque che il processo sia di per sé ripetibile molteplici volte a condizione che si trovi un istituto disposto ad accollarsi il mutuo. Unitamente a questo è consigliabile avvalersi di un professionista che sia in grado di tutelare i vostri interessi.
Se non siete ancora soddisfatti delle informazioni fornite e se state cercando un professionista al quale sottoporre le vostre esigenze non esitate a contattare lo Studio Notarile Laudati.
